Wie tegen is krijgt gelijk

Als je eens goed nadenkt over waar een woningbouwproject in Nederland allemaal aan moet voldoen om gebouwd te worden, dan is het eigenlijk een wonder dat er nog huizen verrijzen in ons land. Milieuregels, parkeernormen, bouwbesluit, saneringsverplichting, ontsluiting, welstand, natuurwetgeving (waaronder PAS). En aan de kant van de ontwikkelaar ook een ris voorwaarden: positieve business case, grond in eigendom en beschikbaar, verkoopdrempel gehaald en krediet beschikbaar, aannemer gevonden die voor een acceptabele prijs gaat bouwen, materialen voor handen. Sja.

Pas bouwen als overal aan is voldaan

Het vervelende van al deze criteria is dat als er ook maar eentje niet gehaald wordt, het feest niet doorgaat. Het zijn als het ware stoplichten. Ook maar één stoplicht op rood is: niet optrekken. En als je dat toch doet, dan is het risico op juridische ongelukken groot. Elke belanghebbende kan bezwaar aantekenen, tot aan de Raad van State. Niet zelden worden bestemmingsplannen vernietigd op ogenschijnlijk kleine onvolkomenheden. Dit betekent dan jaren vertraging. Ook als het plan wél overeind blijft, is de tijd die gemoeid is met de hele procedure toch nog enorm veel tijdverlies.

Andere complicerende factoren vormen participatie en inspraak. Dit gaat heel vaak om NIMBY-bezwaren. Belanghebbenden (en als iemand dat niet is, kan hij zelfs een stichting met de juiste doelstelling oprichten) hebben veel macht. Een ontwikkelaar doet er goed aan om goed te luisteren, en dan te doen wat redelijkerwijs kan. Maar dan nog, een kleine omissie kan voor de rechter een kick out criterium zijn. Participanten die vóór zijn — degenen die wachten op een huis —  zijn vaak nog niet in beeld. Woningen worden meestal pas verkocht of verhuurd wanneer de vergunning onomkeerbaar is, dat is dus na de procedure. En al die tijd zijn de mensen die willen strijden voor hun eigen nieuwbouwhuis niet in beeld.

Het wordt eigenlijk altijd minder

Het is de taak van de overheid om individuele en collectieve belangen tegen elkaar af te wegen. Bijvoorbeeld als de gemeenteraad goed luistert naar insprekers. Maar er is onevenwichtigheid in die afweging. Door het goeddeels buiten beeld zijn van de belanghebbenden vóór (de nieuwe bewoners zijn er nog niet in dus spreken niet in), terwijl bezwaarmakers makkelijk de weg van zienswijze, bezwaar en beroep en het inspreekgestoelte bij de gemeenteraad vinden. De mate waarin een plan aan de woningbouwdoelstelling bijdraagt (veel of weinig huizen) is zelden een doorslaggevende afweging in deze afweging. Het gaat vaak juist andersom: bezwaren leiden in de regel tot minder woningen. Een laag eraf voor de schaduwwerking. Een blokje opofferen voor een speeltuintje. Het wordt eigenlijk altijd minder.

Grondrecht Wonen slecht geborgd

Eigenlijk is dat wel wat vreemd. Zo is het grondrecht ‘een huis voor iedereen’ juridisch zwak, en zijn alle andere criteria sterk. De 2 miljoen mensen die de komende 10 jaar zo’n 1 miljoen huizen willen betrekken, kunnen nauwelijks een vuist maken, en het individu dat last heeft van wat dan ook, staat juist sterk in z’n schoenen.

Wie grijpt in?

Wordt het niet tijd dat iemand à la Urgenda met de grondwet in de hand het grondrecht Wonen opeist in een rechtszaak en de overheid verplicht om voldoende woningen te bouwen? Of in ieder geval voldoende vergunningen daartoe af te geven? Of de wetgever opdraagt regelgeving te maken die meer invloed geeft aan de mensen die nu geen woning hebben?

Of kan de nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening dit oppakken?