Over beleidsmakers en woningmakers

Hoe ingewikkeld hebben we het georganiseerd in Nederland? Voor elke woning die gebouwd moet worden is een vergunning nodig en die wordt alleen afgegeven als het bestemmingsplan op orde is. Dit betekent voor een nieuwbouwwijkje een gemiddelde doorlooptijd van 7–10 jaar. Voor binnenstedelijke locaties duurt dat (veel) langer. Soms wordt er een kwart eeuw over gesteggeld.

Waar ik me voor inzet is dat dit proces wat sneller gaat. De sleutel tot succes is een steviger samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen. Want als je binnen deze omstandigheden wilt versnellen, dan moet er een goede dialoog op gang komen tussen publieke en private spelers. Tussen beleidsmakers en woningmakers, tussen overheden en marktpartijen die bouwen. Die elkaar ook diepgaand begrijpen over wat er speelt en weten wat je (van elkaar) nodig hebt.

Een huis wordt alleen gebouwd als beiden hun huiswerk af hebben. Of het nu gaat om het bestemmingsplan, de vergunning, de business case, de sanering, de vrije grondpositie of voldoen aan de PAS regeling; alles moet klaar zijn anders wordt er niet gebouwd. De gemeente kan niet alleen versnellen, de ontwikkelende partijen ook niet.

Van huis uit hebben ambtenaren en ondernemers een heel andere insteek. Snel of zorgvuldig. Winst-gedreven of politiek-bestuurlijk aangestuurd. Gericht op klanten of gericht op het algemeen belang. Zo maar een paar dimensies. Het is niet zwart-wit, maar onbegrip ligt gauw op de loer. Een enkele keer verzucht een ambtenaar dat zij grip kwijtraken door ondernemers een plek in het proces te geven. Terwijl als je marktpartijen de rol in het proces geeft die ze toekomt, er juist zicht komt op co-creatoren die autonoom grip hebben op hun eigen besluiten, het andere deel van het probleem. De gemeente op de vergunning, de marktpartij op de eerste paal. Als je zicht op beide kanten hebt kunnen gemeenten daarop afstemmen, en andersom. Beleidmakers en woningmakers. Met elkaar meer grip op het gezamenlijke speelveld.

Het helpt dus enorm als het gesprek gaat over hóe publieke en private partners samen kunnen versnellen. In Woningmakers-verband organiseer ik Bouwberaden. We maken een lijst van alle plannen en vragen de marktpartijen om hun gegevens daaraan toe te voegen. We splitsen de plannen in jaarschijven en kijken naar een realistische planning. Krijgen beeld hoeveel woningen er elk jaar gebouwd worden. We inventariseren welke belemmeringen (‘stoplichten’) weggenomen moeten worden om te kunnen bouwen. Iedereen in het proces, overheid of markt, is geïnteresseerd in die planlijst. We starten het gesprek met de marktpartijen en de gemeenten en stellen onszelf de vraag hoe het sneller kan.

Zo’n gesprek is altijd anders. Er zijn elke keer andere omstandigheden, andere aspecten die maken dat het hapert, andere ideeën over wat helpend is om er meer tempo in te krijgen. Vaak hebben die dingen nadere uitwerking nodig. Wat reflectie om in een ander gedachtenkader hetzelfde werk anders te doen. Als het lukt geeft het écht goede zin. Dan gaat het sneller en wat meer is, dan hebben ambtenaren en marktpartijen het goede gevoel dat ze samen beter vooruitkomen dan alleen. En heb je er de volgende keer weer zin in!

Om het in een maatschappelijke context te zetten herhaal ik het nog maar een keer:

Meer tempo is nodig voor alle mensen die nu geen huis vinden. En dat is inmiddels zo’n 5% van de bevolking!

Martin Bosch

Woningmakers: goede regie voor versnelling woningbouw

In Nederland is sprake van een groot tekort aan woningen. In ons kleine land is woningbouw, vooral nu er serieus versneld gebouwd moet worden, complex. Er spelen veel factoren en het spel kent vele spelers, in grote lijnen te verdelen als: overheden (gemeente, provincie, het rijk) en marktpartijen (woningcorporaties, projectontwikkelaars, makelaars, aannemers).

Vrijwel alle betrokken partijen begrijpen: alleen samen kunnen we erin slagen dit probleem op te lossen. De Woningmakers zien dat het aan de kundigheid van de betrokken spelers niet ligt. Wat wellicht ontbreekt: goede onafhankelijke en deskundige regie. De Woningmakers organiseren regionaal de regie, opdat we stappen kunnen maken.

Hoe dan? Versnelling van de woningbouw is realiseerbaar als op output wordt gestuurd, als elk jaar genoeg woningen van het juiste type worden gebouwd. De Woningmakers pleiten voor: samen scherp monitoren wat moet gebeuren, goede data verzamelen, constructief overleg voeren en op basis daarvan handelen.

De Woningmakers (2017) is een initiatief dat vanuit de marktpartijen is ontwikkeld, maar is 100% onafhankelijk. Zorgen voor een helder overleg tussen marktpartijen enerzijds en een goede afstemming met gemeenten, provincie en het rijk anderzijds is noodzakelijk voor het oplossen van de huidige rampzalige situatie die betekent dat 5% van onze huidige bevolking geen woning kan vinden.

Meer over de Woningmakers vind je hier.