Hoé hard zijn harde plannen nou?

Mijn eerste blog leidde al direct tot een aantal reacties: “Hebben we niet al voldoende capaciteit”, en: “Moeten we vooral snel door de ruimtelijke procedures heen?” Het antwoord op de eerste vraag is vaak ‘nee’. Het antwoord op de tweede: ‘ja’ en vervolgens ‘#hoedan?’

Hoe hard zijn die harde plannen?
Mijn ervaring is dat er terecht veel aandacht is voor het aantal woningen in plannen. Vervolgens is er de focus op zogenaamde ‘Harde plannen’: plannen met een bestemmingsplan. Tot in de Tweede Kamer wordt in discussies over woningbouw gedaan alsof bij harde plannen morgen de palen de grond in kunnen. Het lijkt haast dat men denkt dat als er een grote bult plannen is, er alleen nog maar gebouwd hoeft te worden, ‘en wel nu’. Dat een hard plan per definitie direct  uitvoeringsgereed zou zijn. En in het verlengde daarvan: dat het probleem van onvoldoende tempo of menskracht bij de bouwers zit. Welnu — en dat is het hardnekkige probleem van de woningbouw — problemen zitten óveral in de keten en de woningbouw komt pas op gang als voor een bepaald project al die problemen getackeld zijn. Het bestemmingsplan is er een van.

We moeten dus állemaal vol aan de bak en niet wachten op elkaar!

Plancapaciteit en productiecapaciteit
Bij de vraag of een bepaalde plancapaciteit voldoende is om een bepaalde productie te realiseren maakt het nogal wat uit hoe snel je kunt bouwen. Bij een dubbele doorlooptijd heb je 2x zoveel plannen in de voorraad nodig.

Stel je voor: een regio heeft de ambitie om 3.000 woningen per jaar te bouwen en heeft 30.000 woningen in planvoorraad, uitgaande van een realisatietijd van 10 jaar. Nu blijkt die doorlooptijd door planologische en andere complicaties in binnenstedelijk gebied 20 jaar te zijn. Het gevolg daarvan is dat jaarlijks niet 3.000, maar 1.500 woningen worden opgeleverd. In de praktijk is dit een veel voorkomend probleem: planningen zijn te optimistisch en worden niet gehaald, dus een teruglopende woningbouwproductie is het gevolg.

Afgelopen week rekende ik voor een regio op basis van onze publiek-private monitor uit hoeveel harde plannen tussen nu en 2025 écht uitvoeringsgereed waren. Een zesde was niet echt hard, het college moest nog besluiten over een uitwerking. En de helft ondervond belemmeringen die door de ontwikkelende partij waren aangegeven. Minder dan de helft is dus  uitvoeringsgereed.

Binnenstedelijke plannen kennen veel obstakels en extreem lange doorlooptijden. Dus een gebied waar de focus op binnenstedelijk ligt heeft een héél grote planvoorraad nodig. Voor veel plannen uit die voorraad duurt het nog heel lang voordat het huizen zijn. Ik ken op diverse binnenstedelijke plekken in het land plannen met een looptijd van een kwart eeuw of meer. Woningen staan er slechts voor een deel of nog niet.

Om het in een maatschappelijke context te zetten herhaal ik nog maar een keer: meer tempo is nodig voor alle mensen die nu geen huis vinden. Inmiddels 5% van de bevolking!

#woningmakers #bouwenbouwenbouwen #woningnood #ikwileenhuis

Woningmakers: goede regie voor versnelling woningbouw

In Nederland is sprake van een groot tekort aan woningen. In ons kleine land is woningbouw, vooral nu er serieus versneld gebouwd moet worden, complex. Er spelen veel factoren en het spel kent vele spelers, in grote lijnen te verdelen als: overheden (gemeente, provincie, het rijk) en marktpartijen (woningcorporaties, projectontwikkelaars, makelaars, aannemers).

Vrijwel alle betrokken partijen begrijpen: alleen samen kunnen we erin slagen dit probleem op te lossen. De Woningmakers zien dat het aan de kundigheid van de betrokken spelers niet ligt. Wat wellicht ontbreekt: goede onafhankelijke en deskundige regie. De Woningmakers organiseren regionaal de regie, opdat we stappen kunnen maken.

Hoe dan? Versnelling van de woningbouw is realiseerbaar als op output wordt gestuurd, als elk jaar genoeg woningen van het juiste type worden gebouwd. De Woningmakers pleiten voor: samen scherp monitoren wat moet gebeuren, goede data verzamelen, constructief overleg voeren en op basis daarvan handelen.

De Woningmakers (2017) is een initiatief dat vanuit de marktpartijen is ontwikkeld, maar is 100% onafhankelijk. Zorgen voor een helder overleg tussen marktpartijen enerzijds en een goede afstemming met gemeenten, provincie en het rijk anderzijds is noodzakelijk voor het oplossen van de huidige rampzalige situatie die betekent dat 5% van onze huidige bevolking geen woning kan vinden.

Meer over de Woningmakers vind je hier.